Inquilino que no paga: qué hacer paso a paso

Cuando un inquilino que no paga la renta convierte la mensualidad en un problema recurrente, el arrendador necesita actuar con orden y rapidez. Cada semana de inactividad equivale a una mensualidad perdida. La combinación de un requerimiento extrajudicial, un burofax conforme al artículo 22.4 LEC y una demanda de desahucio con reclamación de rentas acumulada permite recuperar vivienda y deuda en un único procedimiento.

El régimen aplicable al impago de renta se construye sobre la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (artículos 27 y 28), la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (artículos 437.4, 440.3 y 22.4) y, cuando concurra vulnerabilidad acreditada, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. La intervención del abogado desde el primer recibo devuelto suele marcar la diferencia entre cerrar el conflicto en seis meses o arrastrarlo más de un año.

Marco legal aplicable al impago de renta

El artículo 27.2.a) LAU identifica como causa de resolución la falta de pago de la renta o de cualquier cantidad cuyo abono corresponda al arrendatario. Por «cantidades asimiladas» se entienden los gastos de comunidad, el IBI repercutido pactado y los suministros que asuma el inquilino. Una sola mensualidad impagada habilita la acción, aunque la práctica forense recomienda esperar a la segunda para reforzar la prueba de la mora.

El cauce procesal es el juicio verbal de desahucio del artículo 250.1.1.º LEC, con la conveniencia de acumular la reclamación de las rentas vencidas y por vencer hasta el efectivo lanzamiento (artículo 437.4 LEC). Esta acumulación permite recuperar inmueble y deuda en un único procedimiento, evitando un segundo pleito declarativo.

• Legitimación activa: propietario, usufructuario o arrendador con título suficiente para arrendar.
• Legitimación pasiva: arrendatario que figura en el contrato y, en su caso, subarrendatario consentido.
• Competencia territorial: juzgado de primera instancia del lugar donde radique el inmueble (artículo 52.1.7.º LEC).
• Postulación: preceptiva la intervención de abogado y procurador cuando la cuantía supera los 2.000 euros.

Las cláusulas contractuales que imponen obligaciones desproporcionadas pueden ser declaradas nulas. Conviene revisar el contrato antes de iniciar el procedimiento.

Cuándo iniciar el proceso: plazo razonable de espera

No existe un plazo legal mínimo de espera: una sola mensualidad impagada habilita el desahucio. La respuesta práctica, sin embargo, modula la teoría:

1. Primera mensualidad impagada. Aviso amistoso por escrito —correo electrónico o comunicación pactada en el contrato— con plazo breve, de cinco a diez días, para regularizar.
2. Segunda mensualidad impagada. Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido: documenta la mora, fija la cuantía exacta y cumple la antelación de diez días que activa el bloqueo de la enervación posterior.
3. Tercera mensualidad sin pagar. Demanda de juicio verbal con acumulación de rentas. Esperar más mensualidades no aporta ventaja: la deuda crece y el cobro futuro se hace más incierto.

La estrategia de «esperar a ver si paga el mes que viene» es, salvo casos puntuales con fundamento, la decisión que más perjudica al arrendador. La paciencia no recupera deuda; la actuación ordenada sí.

Procedimiento paso a paso frente al inquilino moroso

El procedimiento combina actuaciones extrajudiciales preparatorias y trámites judiciales. La planificación de cada fase desde el primer impago acorta los plazos y refuerza la posición probatoria del arrendador.

1. Requerimiento amistoso

Comunicación inicial por correo electrónico o medio que permita acreditar recepción. Su finalidad es dejar constancia de un intento previo de solución, dato que el juzgado valora en escenarios de vulnerabilidad o costas.

2. Burofax fehaciente

Herramienta clave. Debe identificar a las partes, especificar la deuda mensualidad por mensualidad, conceder un plazo concreto y advertir expresamente de la imposibilidad de enervar la acción si transcurren diez días sin pago. La reclamación por incumplimiento exige siempre acreditar la mora del deudor: el burofax es la prueba reina.

3. Demanda de desahucio con reclamación de rentas

Transcurrido el plazo del burofax sin pago, se interpone demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca. Debe acumular la pretensión de desahucio y la de reclamación de rentas vencidas y por vencer hasta el efectivo lanzamiento (artículo 437.4 LEC). Omitir la acumulación obliga a iniciar un segundo pleito declarativo posterior.

4. Admisión, requerimiento al inquilino y juicio verbal

El letrado de la administración de justicia notifica la demanda con el característico requerimiento de pago, oposición o desalojo en el plazo de diez días hábiles:

• Si paga la deuda íntegra y procede la enervación, el procedimiento se archiva.
• Si se opone, se señala fecha de juicio verbal con práctica de prueba.
• Si guarda silencio o desaloja sin pagar, se dicta decreto de desahucio y se fija fecha de lanzamiento.

5. Sentencia y lanzamiento

La sentencia estimatoria declara resuelto el contrato, ordena el desalojo y condena al pago de las rentas. Las costas se imponen a la parte demandada (artículo 394 LEC). La fase ejecutiva culmina con el lanzamiento, ejecutado por la comisión judicial con cerrajero y, si procede, fuerza pública. Tras el lanzamiento, el arrendador puede instar la ejecución dineraria con embargo de cuentas, salarios y bienes del deudor.

Burofax modelo: contenido obligatorio

Un burofax mal redactado puede ser tan inútil como no enviar ninguno. Para que cumpla su función jurídica debe incorporar los siguientes elementos mínimos:

El envío debe realizarse por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Cualquier otra modalidad pierde valor probatorio. Conviene conservar el justificante original para aportarlo como documental con la demanda.

Enervación de la acción: cómo activarla y cómo bloquearla

La enervación (artículo 22.4 LEC) es la facultad del inquilino demandado de paralizar el procedimiento abonando la deuda íntegra antes del juicio verbal. Si paga, el procedimiento se archiva y el contrato continúa.

Para el arrendador, bloquear futuras enervaciones es prioridad estratégica. Sin bloqueo, el inquilino puede agotar mensualidades y, en el último momento, abonar lo debido para reiniciar el ciclo. La normativa habilita dos vías:

1. Enervación previa. Si el inquilino ya enervó una vez en el mismo contrato, no puede volver a hacerlo. Cada arrendatario solo dispone de una enervación por contrato.
2. Requerimiento previo con diez días de antelación. Si el arrendador remitió burofax fehaciente al menos diez días antes de presentar la demanda, advirtiendo expresamente de la posibilidad de evitar la enervación, el inquilino pierde el derecho a enervar.

Para el inquilino, activar la enervación exige ofrecer el pago íntegro —principal e intereses— dentro del plazo concedido por el juzgado. La consignación parcial o el pago a plazos no enerva la acción. La resolución del contrato por incumplimiento grave reiterado puede sostenerse incluso cuando el inquilino enerva, si los retrasos son sistemáticos y el contrato lo prevé como causa autónoma.

Cronograma realista mes a mes

La duración total varía en función de la carga del juzgado, la oposición del inquilino y los incidentes que se planteen. El siguiente cronograma orienta sobre los plazos típicos.

El plazo más corto se obtiene cuando el inquilino no comparece y el juzgado dicta decreto de desahucio sin necesidad de juicio. El lanzamiento puede ejecutarse en seis o siete meses desde la presentación de la demanda. Con oposición y eventual recurso, los plazos se extienden hasta doce o catorce meses.

Documentación a conservar y seguro de impago

La sentencia favorable depende, en gran medida, de la solidez documental de la demanda. Documentación mínima a conservar y aportar:

• Contrato de arrendamiento original o copia firmada por ambas partes, con anexos y prórrogas.
• Justificantes de impago: extractos bancarios, devoluciones de recibos domiciliados, comprobantes de pagos parciales.
• Comunicaciones previas con el inquilino: correos, mensajes, avisos amistosos.
• Burofax remitido con acuse de recibo y certificación de contenido.
• Nota simple registral acreditativa de la titularidad actualizada.
• DNI o NIF del propietario y, en personas jurídicas, escritura de poder y CIF.
• Póliza de seguro de impago si existe, con condicionado general y particular.
• Inventario de mobiliario, fotografías del estado inicial y recibos de fianza depositada.

El seguro de impago de rentas cubre, dentro de los límites pactados, las rentas adeudadas, los gastos jurídicos del desahucio y, en algunas pólizas, los daños al inmueble. Conviene revisar el condicionado: las pólizas suelen exigir carencia, calificación crediticia mínima del inquilino y comunicación inmediata del primer impago. Una notificación tardía puede dejar la cobertura sin efecto.

Para arrendadores con varias viviendas, contar con un equipo de abogados especializados en recuperación de impagados que actúe desde el primer recibo devuelto reduce el coste medio por procedimiento.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo conviene empezar el proceso frente a un inquilino que no paga?

La regla práctica más extendida es enviar un aviso amistoso tras la primera mensualidad impagada y, si no regulariza, remitir burofax con la segunda mensualidad pendiente. Una vez transcurrido el plazo del burofax sin pago, lo razonable es presentar la demanda. Esperar más mensualidades no mejora la posición jurídica del arrendador: la deuda crece y el cobro futuro se hace más incierto.

¿Cómo se notifica el burofax y qué pasa si el inquilino no lo recoge?

El burofax debe enviarse con acuse de recibo y certificación de contenido a través de Correos o de un operador postal autorizado. Si el inquilino no lo recoge —ausente, devuelto o no retirado—, se considera notificado a los efectos del artículo 22.4 LEC, siempre que se acredite el envío al domicilio pactado en el contrato o, en su defecto, a la propia vivienda arrendada. La jurisprudencia consolidada admite la eficacia del requerimiento aun cuando el destinatario rehúsa recibirlo.

¿Quién paga las costas del procedimiento de desahucio por impago?

Conforme al criterio de vencimiento del artículo 394 LEC, las costas se imponen a la parte cuyas pretensiones hayan sido íntegramente rechazadas. En desahucios por impago, suelen imponerse al inquilino demandado cuando se desestima su oposición o cuando no comparece. Una vez firme la condena, el arrendador puede instar su tasación y reclamar los gastos procesales soportados, incluidos honorarios de abogado y derechos de procurador.

¿Puede el arrendador retener la fianza para cubrir la deuda?

La fianza, regulada en el artículo 36 LAU, responde de los daños al inmueble y de las obligaciones contractuales. El arrendador puede aplicarla a la cobertura de rentas impagadas y desperfectos acreditados, siempre que sean cantidades exigibles y justificadas. Si la deuda supera la fianza, no se extingue la totalidad del débito ni impide la reclamación del resto. Conviene documentar por escrito el destino de la fianza para evitar reclamaciones posteriores.

¿Cabe denuncia penal por estafa frente al inquilino que no paga?

El impago de rentas es, por regla general, un incumplimiento contractual de naturaleza civil que debe canalizarse por la vía del desahucio. La calificación penal por estafa (artículo 248 del Código Penal) exige acreditar engaño bastante anterior o coetáneo a la firma y un ánimo defraudatorio inicial: identidad falsa, documentación falsificada para acreditar solvencia o un patrón sistemático de firmar contratos sin intención de pagar. Sin esos elementos, la denuncia penal será archivada.

¿Es obligatorio enviar burofax antes de demandar?

No es legalmente obligatorio: el arrendador puede acudir directamente al juzgado. Sin embargo, prescindir del burofax tiene consecuencias relevantes. Sin requerimiento previo con diez días de antelación, el inquilino conserva el derecho a enervar la acción aunque sea la primera vez, lo que le permite paralizar el procedimiento pagando in extremis. Por eso la práctica forense recomienda enviar siempre el burofax con la advertencia legal correspondiente.

Conclusión

Frente a un inquilino que no paga, el éxito del arrendador depende de tres factores: rapidez en la reacción, rigor documental y conocimiento técnico del procedimiento. Esperar de más, prescindir del burofax o presentar una demanda sin acumular la reclamación de rentas son los errores que más penalizan. La activación temprana del requerimiento fehaciente y la presentación de una demanda bien documentada permiten cerrar el conflicto en plazos razonables.

Si necesitas iniciar un procedimiento frente a un arrendatario moroso, los abogados de recuperación de impagados de García Rius Legal evalúan el caso y articulan la demanda con la estrategia adecuada. La actuación coordinada con los especialistas en reclamación de deudas permite reclamar simultáneamente rentas adeudadas y daños acreditados.