Desahucio: procedimiento, tipos y plazos

Actualizado mayo de 2026 con el procedimiento del juicio verbal posesorio del art. 250.1.4º LEC para casos de ocupación ilegal, la Ley 12/2023 (vivienda) y los cambios en plazos de enervación para grandes tenedores.

El desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual el propietario de un inmueble recupera la posesión frente a un ocupante que ha incumplido el contrato de arrendamiento o que carece de título legítimo para mantenerse en la vivienda o local. Conocer el procedimiento aplicable, los plazos clave y las posibilidades de defensa marca la diferencia entre recuperar la finca en pocos meses y prolongar el conflicto durante uno o dos años con los correspondientes daños patrimoniales.

El régimen del desahucio en España combina varias normas básicas: la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) regula la relación contractual y las causas de extinción; la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000) ordena el cauce procesal en los artículos 437 a 447 y 549 y siguientes; y diversas normas especiales protegen a colectivos vulnerables, en particular el Real Decreto-ley 11/2020 y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La intervención coordinada de un abogado desde el primer impago es clave para activar el procedimiento adecuado y evitar dilaciones.

Qué es el desahucio según la legislación española

Desde el plano técnico, el desahucio es la acción judicial por la que se solicita al juzgado la recuperación de la posesión de un inmueble. No es un procedimiento extrajudicial: ningún propietario puede expulsar por su cuenta al ocupante sin incurrir en delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho (artículo 455 del Código Penal). La recuperación de la vivienda exige, salvo entrega voluntaria documentada, una resolución judicial de lanzamiento ejecutada por la comisión judicial.

El régimen general del desahucio descansa sobre tres pilares:

• Plano sustantivo: artículos 27 y 28 LAU para arrendamientos de vivienda; artículos 35 y siguientes para arrendamientos de uso distinto al de vivienda; y régimen del Código Civil para arrendamientos no sometidos a la LAU.
• Plano procesal: juicio verbal de desahucio por las causas previstas en el artículo 250.1 LEC (impago, expiración del plazo, precario), con la posibilidad de acumular la reclamación de las rentas vencidas y por vencer (artículo 437.4 LEC).
• Plano social: protocolos de comunicación a servicios sociales, suspensiones por vulnerabilidad económica y otorgamiento del derecho de tanteo y retracto a las administraciones autonómicas en determinados supuestos.

La legitimación activa corresponde al propietario, al usufructuario o, en general, a quien acredite la posesión real del derecho de disfrute del inmueble. La pasiva recae sobre el arrendatario —quien puede oponer sus derechos del inquilino según la LAU— o sobre quien ocupa el inmueble sin título suficiente.

Tipos de desahucio según de la causa

El desahucio no es un procedimiento único. Según la causa que lo motiva, la vía procesal y los plazos cambian de forma sustancial:

1. Desahucio por impago de la renta: Se tramita mediante el juicio verbal de desahucio más la reclamación de cantidad (art. 250.1.1º LEC). El arrendador puede acumular la reclamación de las rentas impagadas en el mismo procedimiento (art. 438.3 LEC). Si te encuentras en la situación de tener un inquilino que no paga: qué hacer paso a paso es el protocolo que debes activar, siendo vital actuar desde el primer mes de demora. Existe la posibilidad de enervación: el inquilino puede paralizar el proceso pagando lo debido una sola vez en todo el contrato (art. 22.4 LEC).
2. Desahucio por expiración del plazo contractual: Se aplica cuando vence el plazo legal o sus prórrogas y el inquilino no desaloja voluntariamente. Se canaliza por el art. 250.1.1º LEC y aquí no cabe enervación alguna.
3. Desahucio por precario: Vía artículo 250.1.2º LEC. Aplica cuando alguien ocupa un inmueble sin contrato y sin pagar renta (por ejemplo, tras una rescisión del contrato de alquiler, familiares consentidos originalmente o vivienda cedida de palabra).
4. Desahucio por ocupación ilegal (juicio verbal posesorio): Regulado en el art. 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Permite a particulares y entidades recuperar la posesión rápidamente frente a okupas. El plazo de contestación es de solo 5 días; si no presentan título, se dicta el desalojo inmediato.
5. Desahucio express en 24-48h: Es un término coloquial, no legal. La vía real más rápida es el juicio verbal posesorio mencionado, que suele resolverse en un plazo de pocos meses si no hay oposición.

En todas las modalidades, la elección de la vía adecuada y la correcta acreditación documental al inicio del procedimiento son determinantes para obtener una sentencia favorable y un lanzamiento ejecutado en plazos razonables.

Comparativa de procedimientos y plazos

La siguiente tabla sintetiza, a efectos prácticos, las particularidades de cada modalidad. Los plazos pueden variar en función de la carga de trabajo del juzgado y de los incidentes que se planteen durante el procedimiento.

La cifra realista de duración total —demanda, sentencia y lanzamiento efectivo— oscila entre seis y catorce meses en juzgados con carga estándar. La tramitación más ágil corresponde, por regla general, al desahucio por expiración del plazo cuando la documentación contractual es completa.

Procedimiento paso a paso

El proceso de desahucio combina actuaciones extrajudiciales preparatorias y trámites estrictamente judiciales. La planificación de cada fase desde la primera incidencia ahorra tiempo y refuerza la posición del arrendador.

1. Requerimiento extrajudicial

Antes de presentar la demanda, lo recomendable es remitir un requerimiento fehaciente al inquilino mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Este requerimiento, que ha de contener la cuantía exacta de la deuda y un plazo para el pago, cumple varias funciones: acredita la mora, evita futuras enervaciones sorpresivas y permite, en muchos casos, una solución amistosa antes del pleito. Conforme al artículo 22.4 LEC, el requerimiento previo con al menos diez días de antelación a la demanda impide la enervación posterior si el inquilino había sido ya advertido en una ocasión previa.

2. Demanda de juicio verbal

Agotada la vía extrajudicial, se interpone la demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca, conforme al fuero del artículo 52.1.7.º LEC. La demanda debe acumular la pretensión de desahucio y la de reclamación de las rentas vencidas y por vencer (artículo 437.4 LEC), permitiendo recuperar el inmueble y la deuda en un único procedimiento. Es indispensable acompañar el contrato, los justificantes de impago, los recibos no pagados, el burofax remitido y, en su caso, la documentación del seguro de impago de rentas si lo hubiere.

3. Admisión y traslado

Tras la admisión, el letrado de la administración de justicia da traslado de la demanda al inquilino con un requerimiento característico de este procedimiento: debe pagar, oponerse o desalojar voluntariamente en el plazo de diez días hábiles. Si paga, el procedimiento finaliza por enervación (cuando proceda) salvo que se haya producido enervación previa. Si se opone, se señala vista. Si no responde ni desaloja, el juzgado dicta directamente decreto declarando el desahucio y fijando fecha de lanzamiento.

4. Vista y sentencia

Cuando hay oposición, se celebra el juicio verbal con práctica de prueba —documental, testifical y pericial si fuese necesaria— y se dicta sentencia en plazo legal. La sentencia estimatoria declara resuelto el contrato, ordena el desalojo y condena al pago de las rentas reclamadas. Las costas suelen imponerse a la parte demandada conforme al criterio del vencimiento.

5. Ejecución y lanzamiento

La sentencia firme abre la fase ejecutiva. El juzgado fija fecha de lanzamiento, que ejecuta la comisión judicial con asistencia de un cerrajero y, si procede, de fuerza pública. En supuestos especialmente sensibles puede acordarse el auxilio de servicios sociales. Tras el lanzamiento, el arrendador recobra la posesión y puede reclamar la ejecución de la condena dineraria por las rentas adeudadas.

Especialidades en supuestos de vulnerabilidad

La normativa estatal y autonómica de los últimos años ha introducido medidas de protección dirigidas a evitar lanzamientos sin red asistencial cuando concurren circunstancias de vulnerabilidad económica o social. Estas medidas no impiden el desahucio, pero pueden suspender el lanzamiento durante un periodo determinado y exigen al juzgado coordinar actuaciones con los servicios sociales.

• Comunicación a servicios sociales: la Ley 12/2023 obliga al juzgado a notificar el procedimiento a los servicios sociales municipales y a la consejería autonómica competente cuando el demandado pueda hallarse en situación de vulnerabilidad. La respuesta, vinculante en cuanto a la valoración, se incorpora al expediente.
• Suspensión del lanzamiento: en los supuestos previstos por la legislación vigente, el juez puede acordar la suspensión por un plazo de hasta dos meses (persona física) o cuatro meses (persona jurídica) a fin de que se gestione una alternativa habitacional.
• Procedimiento de conciliación previo: en grandes tenedores y zonas de mercado tensionado declaradas, la legislación impone procedimientos de conciliación o intermediación previos a la admisión de la demanda.
• Indemnización al arrendador: cuando se acuerda la suspensión, el ordenamiento prevé mecanismos de compensación al propietario para mitigar el perjuicio económico derivado de la prolongación de la ocupación.
• Lanzamientos con menores: la jurisprudencia consolidada de las Audiencias Provinciales exige una valoración reforzada del interés superior del menor. Si te enfrentas a un desahucio con menores en el inmueble, la intervención judicial requiere aplicar protocolos específicos cuando hay menores en el inmueble, sin que ello impida el lanzamiento si concurren los presupuestos.

El correcto manejo de estas particularidades exige una estrategia procesal individualizada: alegar y acreditar los hechos relevantes desde el primer escrito, acompañar la documentación social cuando proceda y formular las peticiones subsidiarias adecuadas para evitar dilaciones innecesarias.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desahucio en España?

La duración total —desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo— oscila habitualmente entre seis y catorce meses, en función de la carga del juzgado, de la oposición que formule el inquilino y de los incidentes durante el procedimiento. El desahucio por expiración del plazo, con documentación bien preparada, suele ser el más rápido. La existencia de menores o de situaciones de vulnerabilidad puede prolongar el lanzamiento, pero rara vez afecta a la sentencia declarativa de desahucio.

¿Puede el inquilino frenar el desahucio pagando lo debido?

Sí, mediante la figura de la enervación, regulada en el artículo 22.4 LEC. El inquilino puede pagar la deuda íntegra dentro del plazo concedido por el juzgado y obtener el archivo del procedimiento. La enervación solo puede utilizarse una vez por contrato y queda excluida si el arrendador remitió un requerimiento previo con diez días de antelación a la demanda en el que advirtió expresamente de esta consecuencia. Por eso la práctica recomienda enviar siempre el burofax con esa indicación antes de demandar.

¿Qué ocurre si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad?

La vulnerabilidad debidamente acreditada por servicios sociales puede traducirse en una suspensión temporal del lanzamiento, no del procedimiento de desahucio en sí. La sentencia se dicta con normalidad, pero la ejecución se demora hasta que la administración ofrezca una alternativa habitacional o transcurra el plazo legal de suspensión. Durante ese periodo, el ordenamiento prevé mecanismos de compensación al arrendador.

¿Quién paga las costas del procedimiento?

Conforme al criterio general de vencimiento previsto en el artículo 394 LEC, las costas se imponen a la parte cuyas pretensiones hayan sido íntegramente rechazadas. En la práctica de los desahucios por impago, las costas suelen imponerse al inquilino demandado cuando se desestima su oposición o no comparece. La tasación de costas posterior permite reclamar al inquilino los gastos procesales soportados por el arrendador.

¿Se puede recurrir la sentencia de desahucio?

La sentencia es susceptible de recurso de apelación ante la Audiencia Provincial conforme al artículo 455 LEC, siempre que la cuantía exceda los límites legales o concurran las excepciones procesales aplicables. En desahucios por falta de pago, para que el recurso suspenda el lanzamiento, el inquilino debe consignar las rentas vencidas y por vencer durante la tramitación del recurso (artículo 449 LEC). El incumplimiento de esta obligación de consignación implica la inadmisión del recurso.

¿Qué documentación es imprescindible para iniciar un desahucio?

El contrato de arrendamiento original o copia, los justificantes de impago de las mensualidades reclamadas, los recibos o transferencias parciales si los hubiera, el burofax o requerimiento extrajudicial enviado al inquilino, el DNI o NIF del propietario, la nota simple registral acreditativa de la titularidad del inmueble y, cuando exista, la póliza de seguro de impago de rentas. Una documentación ordenada desde el primer momento agiliza la admisión y reduce el riesgo de subsanaciones.

Conclusión

El desahucio es un procedimiento técnicamente exigente pero plenamente viable cuando se prepara con rigor. La elección correcta de la modalidad procesal, el envío oportuno de un requerimiento fehaciente y la presentación de una demanda bien documentada son los tres factores que más influyen en una resolución rápida. Cualquier dilación derivada de errores de calificación o de documentación incompleta se traduce en meses adicionales de ocupación sin contraprestación y en un perjuicio económico difícil de recuperar.

Si necesitas iniciar un procedimiento de desahucio o estás valorando la reclamación de rentas impagadas, los abogados de recuperación de impagados de García Rius Legal analizan la documentación, calibran la estrategia procesal y diseñan un plan adaptado a cada caso. La actuación coordinada con los especialistas en reclamación de deudas permite abordar tanto la recuperación del inmueble como la reclamación íntegra de las cantidades adeudadas.