Contrato de alquiler de temporada en Manresa: qué arriesgas

Muchos propietarios han pasado del contrato de vivienda al contrato de alquiler de temporada, o de media duración, buscando flexibilidad. La idea es comprensible. El problema es que la mayoría lo hace mal, y hacerlo mal sale caro.
Aquí está la clave que casi nadie explica: el alquiler de temporada no se define por la duración, sino por la causa. No es temporada porque el contrato dure once meses. Es temporada porque el arrendatario necesita la vivienda de forma transitoria por un motivo concreto: estudios, un trabajo desplazado, una obra en su domicilio habitual, un tratamiento médico.
Si esa finalidad no existe o no se puede acreditar, el contrato se recalifica. Y cuando un juez lo reconduce a arrendamiento de vivienda, se aplican las prórrogas obligatorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos con efectos desde el principio. El inquilino que pensabas tener once meses se queda años.

Qué es el alquiler de temporada según la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue dos grandes categorías: el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto de vivienda. El alquiler de temporada pertenece a la segunda, y por eso queda fuera del régimen protector del inquilino.
La propia LAU lo dice al referirse a los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea de verano o cualquier otra, y también a los celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren. Esa fórmula tan amplia es la que da juego y también de la que se abusa.

Qué causas justifican una temporada

• Estudios. Un curso académico, un máster, una estancia docente.
• Trabajo temporal. Un traslado laboral, una obra, un proyecto con fecha de fin.
• Obras en la vivienda habitual. El arrendatario tiene su domicilio en otro sitio y necesita alojamiento mientras tanto.
• Tratamiento médico. Estancia cerca de un centro sanitario.
• Temporada vacacional o de descanso sin prestación de servicios turísticos.

El denominador común es que el arrendatario mantiene su residencia habitual en otro lugar. Si la vivienda arrendada pasa a ser su domicilio permanente, ya no hay temporada por mucho que el contrato lo diga.

Alquiler de temporada vs vivienda habitual: las diferencias que importan

Esa última fila se olvida siempre y pesa mucho. Un propietario que pasa al alquiler temporal gana flexibilidad pero pierde la reducción fiscal del rendimiento neto, que en un arrendamiento de vivienda puede ser muy relevante. Conviene hacer el número antes de decidir.

Los falsos alquileres de temporada y el fraude de ley

Un contrato está en fraude de ley cuando se ampara en una norma para conseguir un resultado prohibido por el ordenamiento. Aplicado aquí: usar la etiqueta de temporada para esquivar las prórrogas obligatorias del arrendamiento de vivienda.
Los indicios que hacen saltar la alarma de un juzgado son bastante evidentes:

1. El contrato no expresa la causa de la temporalidad, o la expresa con una fórmula genérica copiada de un modelo.
2. Se encadenan contratos de temporada sucesivos con el mismo inquilino en la misma vivienda.
3. El arrendatario está empadronado en el inmueble y no acredita otro domicilio.
4. La vivienda se ofertó en plataformas como alquiler normal y solo después se etiquetó como temporada.
5. La duración coincide sospechosamente con once meses, año tras año.

La consecuencia de la recalificación no es una multa: es que el contrato pasa a regirse por el régimen de vivienda desde su firma. El inquilino adquiere derecho a las prórrogas, la renta queda sujeta a los límites que correspondan y una demanda de desahucio por expiración del plazo se cae.

Cómo se blinda un contrato de alquiler de temporada

Un contrato de arrendamiento de temporada bien hecho no es un modelo descargado con las fechas cambiadas. Estos son los elementos que de verdad lo sostienen.

1. Expresar la causa en el propio contrato

No basta con poner uso distinto de vivienda. Hay que decir por qué: el arrendatario cursa estudios en tal centro, ha sido desplazado por su empresa, tiene obras en su domicilio. Cuanto más concreta sea la finalidad, más difícil es discutirla.

2. Documentar esa causa

• Matrícula o carta de admisión, si son estudios.
• Contrato o certificado de la empresa, si es un desplazamiento por trabajo.
• Licencia de obras o presupuesto, si se reforma la vivienda habitual del inquilino.
• Documentación acreditativa del domicilio habitual del arrendatario en otra dirección.

Estos documentos se incorporan como anexo. Sin ellos, la causa es una declaración de parte y vale poco.

3. Cuidar la duración y las prórrogas

La duración debe guardar relación con la finalidad. Uno por estudios que se prolonga tres años consecutivos se cae solo. Si se pactan prórrogas, que estén vinculadas a la persistencia de la causa, no a la simple voluntad de las partes.

4. Las cláusulas que no pueden faltar

• Identificación de las partes y descripción detallada del inmueble, con inventario si va amueblado.
• Renta, forma de pago y actualización, y reparto de gastos y suministros.
• Reparaciones necesarias y quién las asume, con el detalle de qué se considera desgaste por uso.
• Fianza legal de dos mensualidades y, si procede, garantías adicionales.
• Régimen de obras, reparaciones y conservación.
• Prohibición o condiciones de la cesión y el subarriendo.
• Causas de terminación anticipada y penalizaciones.
• Régimen aplicable y sumisión expresa, y cláusula de protección de datos.

El registro de alquiler y las obligaciones en Cataluña

A las reglas de la LAU se suma la normativa de cada comunidad autónoma y el registro estatal. Para los de corta duración existe la obligación de obtener el número de registro de alquiler e informarlo en las plataformas turísticas donde se anuncie el alojamiento.
Si tu inmueble está en Manresa o en el Bages, además hay que mirar la regulación catalana en materia de vivienda y, en su caso, la declaración de zona tensionada, que condiciona la renta que puedes fijar en los arrendamientos de vivienda.

Y no lo confundas con el alquiler turístico

Son cosas distintas. El alquiler turístico se rige por la normativa autonómica de turismo, exige habilitación administrativa, suele implicar la prestación de servicios propios de la hostelería y se comercializa por estancias de días. El arrendamiento de temporada es un contrato civil, sin servicios turísticos, con estancias de semanas o meses y una causa acreditada.
La comunidad de propietarios también tiene algo que decir en el uso turístico, pero no en un arrendamiento de temporada ordinario.

Qué pasa si el inquilino no se va al acabar la temporada

Si el contrato es válido y el plazo ha expirado, la vía es el desahucio por expiración del plazo, que puede acumularse con la reclamación de las rentas pendientes. No lo confundas con la rescisión del contrato de alquiler, que responde a causas distintas y tiene su propio procedimiento.
Ahora bien, si el inquilino alega que en realidad era un arrendamiento de vivienda, todo el pleito girará alrededor de la causa. Ahí es donde se ve si el contrato se preparó bien o se copió de un modelo. La diferencia entre recuperar el inmueble en meses o perderlo durante años está en esos papeles.

Antes de firmar, que alguien lo mire

En García Rius Legal redactamos y revisamos contratos de arrendamiento para propietarios de Manresa y del Bages, tanto de vivienda como de temporada. El trabajo no es rellenar un modelo: es documentar la causa de forma que aguante si alguien la discute.
Si estás pensando en alquilar por temporada, o ya tienes un contrato firmado que no sabes si se sostiene, habla con un abogado de arrendamientos en Manresa.

Preguntas frecuentes

¿Qué se considera alquiler de temporada?

El arrendamiento de una vivienda para atender una necesidad transitoria del arrendatario, como estudios, un trabajo desplazado o unas obras en su domicilio habitual. Lo define la causa, no la duración.

¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler de temporada?

La que las partes pacten, siempre que guarde relación con la finalidad. No existe un máximo legal, pero una duración que no encaje con la causa alegada es el primer indicio de fraude de ley.

¿Cuántos meses se considera alquiler temporal?

No hay una cifra. El contrato de once meses no es temporada por serlo: si el inquilino tiene ahí su residencia habitual, será arrendamiento de vivienda aunque dure menos de un año.

¿Qué diferencia hay entre alquiler de temporada y alquiler turístico?

El turístico se rige por la normativa autonómica de turismo, exige habilitación administrativa y suele incluir servicios propios de la hostelería. El de temporada es un contrato civil sujeto a la LAU, sin esos servicios y con una causa transitoria acreditada.

¿Cuánta fianza se paga en un alquiler de temporada?

Dos mensualidades de renta, al tratarse de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, frente a la mensualidad única del arrendamiento de vivienda.

¿Qué son los falsos alquileres de temporada?

Contratos etiquetados como de temporada cuyo verdadero objeto es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Se consideran celebrados en fraude de ley y se reconducen al régimen de arrendamiento de vivienda.

¿Puedo encadenar contratos de temporada con el mismo inquilino?

Es una de las prácticas que más recalificaciones provoca. Si la causa transitoria persiste de verdad y se documenta, puede sostenerse. Si solo se renueva año tras año, difícilmente.

¿Sirve un modelo de contrato de alquiler de temporada descargado de internet?

Como punto de partida, sí. Como contrato final, no: los modelos genéricos no expresan la causa concreta ni incorporan la documentación que la acredita, que es justo lo que se discute en el juzgado.
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