No puedo pagar la hipoteca en Manresa: evita perder tu casa

Has dejado de pagar una cuota, o vas a dejar de pagarla el mes que viene. Si lo que te ronda la cabeza es «no puedo pagar la hipoteca y voy a perder la casa», vamos al grano.
El banco no puede quitarte la vivienda por un impago puntual. Para que una entidad inicie la ejecución hipotecaria de tu vivienda habitual tiene que haber un número alto de cuotas impagadas, y entre el primer impago y la subasta pasan meses, a veces años. Ese tiempo es tuyo, y es exactamente donde se juega el asunto: casi todas las soluciones reales funcionan antes de que llegue la demanda, no después.
Aquí tienes qué hace el banco en cada fase, qué opciones tienes en cada una y qué es realmente la dación en pago, que es la salida que todo el mundo nombra y casi nadie conoce bien.

Qué hace el banco cuando dejas de pagar la hipoteca

La entidad bancaria no salta a la vía judicial de un día para otro. El impago de una hipoteca recorre fases, y en cada una la negociación con el banco pesa de forma distinta.
Conviene saber además que el impago deja huella antes de llegar al juzgado: la entidad financiera comunica la incidencia a los ficheros de solvencia y tu historial crediticio queda marcado, lo que complica cualquier refinanciación posterior.

El salto que cambia todo es el vencimiento anticipado. Hasta ese momento debes las cuotas atrasadas; a partir de ahí debes el préstamo entero. Por eso la pregunta que importa no es cuántos meses aguantas sin pagar, sino cuánto tardas en sentarte a negociar.

¿Cuántas cuotas hacen falta para que ejecuten la hipoteca?

La ley fijó umbrales precisamente para evitar que un impago menor costara una casa, y son imperativos: no se pueden empeorar por contrato. El listón depende del momento del préstamo en que se produzca el impago.

Y hay un segundo requisito que casi nadie conoce y que te da otra ventana: antes de dar por vencido el préstamo, la entidad tiene que requerirte por escrito y concederte al menos un mes para ponerte al día, advirtiéndote de que si no lo haces reclamará la totalidad. Si ese requerimiento no existe o no respeta el plazo, el vencimiento anticipado es discutible.
Ese colchón no es para relajarse: los intereses de demora corren desde el primer impago y engordan la deuda mes a mes.

Las salidas antes de la demanda: negociación con la entidad

Mientras no haya vencimiento anticipado, casi todo se resuelve hablando con el banco. Estas son las medidas que de verdad se conceden.

1. Periodo de carencia. Durante un tiempo pagas solo intereses. Baja la cuota mensual de golpe, pero alarga el préstamo y encarece el total.
2. Ampliación del plazo. Reparte el capital pendiente en más años. Es la medida más habitual y la más fácil de conseguir.
3. Novación de condiciones. Cambio del tipo de interés, del diferencial o del sistema de amortización. Requiere acuerdo y suele pasar por notario.
4. Reestructuración de la deuda. Combina carencia, ampliación de plazo y rebaja del tipo. Es la primera medida del Código de Buenas Prácticas.
5. Venta de la vivienda. Si el inmueble vale más que la deuda, vender y cancelar el préstamo suele ser mejor que cualquier otra opción. Pierdes la casa, pero no arrastras deuda.

Y una que se ofrece mucho pero conviene mirar con lupa: la reunificación de deudas. Agrupa la hipoteca con otros préstamos en una sola cuota más baja, pero alarga el plazo, encarece el total y suele reforzar la garantía sobre la vivienda. Compárala siempre con lo que te ofrezca tu propia entidad bancaria.
Un aviso: firma solo lo que entiendas. Las refinanciaciones se aprovechan a veces para colar condiciones nuevas, y hemos visto reestructuraciones que incorporaban cláusulas peores que las originales.

El Código de Buenas Prácticas: la Ley 1/2013 y el umbral de exclusión

Existe un mecanismo específico para deudores hipotecarios sin recursos. Su desarrollo, con la Ley 1/2013 y las normas posteriores, obliga a las entidades adheridas a aplicar un catálogo de medidas a quienes se encuentran en el llamado umbral de exclusión.

Quién puede acogerse

Los requisitos giran alrededor de la situación económica de la unidad familiar y del peso que la cuota tiene sobre sus ingresos. Se valoran, entre otras circunstancias:

• Que se trate de la vivienda habitual y único inmueble en propiedad de los prestatarios.
• Que todos los prestatarios que figuran en la escritura, y no solo uno de ellos, se encuentren en esa situación de falta de recursos.
• Que los ingresos de la unidad familiar no superen determinados límites, más generosos cuando hay menores, personas con discapacidad o situación de dependencia.
• Que la cuota hipotecaria suponga un porcentaje elevado de los ingresos netos.
• Que la situación haya cambiado de forma significativa: pérdida de empleo, enfermedad, ruptura de la pareja de hecho o del matrimonio.

Qué medidas incluye, y en qué orden

El Código funciona en cascada. Primero se intenta lo menos drástico y solo se pasa al siguiente escalón si lo anterior no resuelve.

Que exista el Código no significa que el banco lo aplique solo. Hay que solicitarlo, acreditar los requisitos con documentación y, muchas veces, insistir.

La dación en pago: qué es exactamente y cuándo interesa

La dación en pago consiste en entregar la vivienda a la entidad para cancelar la deuda hipotecaria. Suena sencillo y no lo es, porque depende de dos cosas que la gente suele dar por hechas.
Primera: el banco no está obligado a aceptarla fuera de los supuestos del Código de Buenas Prácticas. Segunda: hay que pactar de forma expresa que la dación cancela la totalidad de la deuda. Si no se dice, puedes entregar la casa y seguir debiendo la diferencia entre el valor del inmueble y el préstamo pendiente.

Qué comprobar antes de firmar una dación

• Que el documento diga con claridad que la deuda queda extinguida en su totalidad, incluidos intereses y gastos.
• Que se cancele también la responsabilidad de los avalistas. Es el olvido más caro y el más frecuente.
• Quién asume los gastos de notario, registro e impuestos de la operación.
• Si se pacta un alquiler social posterior, en qué condiciones y por cuánto tiempo.

Cómo tributa la dación en pago

Es la parte que casi nadie mira. La entrega del inmueble puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF y afectar a la plusvalía municipal. Existen supuestos de exención pensados para la dación de la vivienda habitual del deudor, pero no se aplican de forma automática ni cubren todos los casos, así que conviene calcularlo antes de firmar y no en la declaración siguiente.

Ejecución hipotecaria: cómo funciona y cómo se para

Si la negociación falla y el préstamo vence de forma anticipada, la entidad presenta demanda de ejecución hipotecaria. El procedimiento de ejecución es rápido y está diseñado para serlo, porque el banco ya cuenta con una garantía real sobre el inmueble, pero no es automático ni deja al deudor sin defensa.
Conviene distinguir la ejecución hipotecaria de la ejecución ordinaria: la primera recae sobre el inmueble hipotecado y sigue un cauce propio, con motivos de oposición muy tasados. Estas son sus fases.

1. Demanda y despacho de ejecución. El juzgado requiere de pago al deudor por la totalidad reclamada.
2. Oposición. Hay un plazo breve para alegar. Los motivos son tasados, pero uno de ellos es decisivo: la existencia de cláusulas abusivas.
3. Subasta del inmueble. Se anuncia y se celebra. Si queda desierta, la entidad puede adjudicárselo por un porcentaje del valor de tasación.
4. Lanzamiento. Es el desalojo efectivo. Para determinados colectivos vulnerables existen mecanismos de suspensión del lanzamiento y de alquiler social.

Cuánto dura una ejecución hipotecaria

No hay un plazo único, y ahí está una de las pocas ventajas del deudor. Entre la demanda de ejecución hipotecaria y el lanzamiento efectivo suelen pasar varios años, sobre todo si se plantea oposición por cláusulas abusivas y el juzgado tiene que resolverla antes de continuar.
Ese tiempo no es para esperar de brazos cruzados: es margen para negociar con la entidad, para vender la vivienda en condiciones razonables o para preparar una dación. Una ejecución hipotecaria en marcha no impide llegar a un acuerdo con el banco, y de hecho muchas se archivan porque las partes pactan sobre la marcha.

Las cláusulas abusivas siguen siendo la mejor defensa

En un buen número de ejecuciones hipotecarias el préstamo arrastra cláusulas que los tribunales han declarado abusivas. Las que más se repiten:

• Cláusula suelo, que impide que la cuota baje aunque el índice de referencia se hunda.
• Vencimiento anticipado desproporcionado, que permitía ejecutar con muy pocas cuotas impagadas.
• Intereses de demora excesivos, que disparan la deuda una vez empieza el impago.
• Atribución al cliente de todos los gastos de constitución de la hipoteca.

Que una cláusula se declare abusiva puede suponer el sobreseimiento de la ejecución o el recálculo de la deuda. Por eso lo primero que hace un abogado inmobiliario con una hipoteca en problemas es leer la escritura entera, no solo mirar el saldo pendiente.

La liberación del bien: pagar y parar la subasta

Cuando la ejecución recae sobre la vivienda habitual, el deudor puede liberar el inmueble consignando lo adeudado por cuotas vencidas más los intereses, incluso después de haberse declarado el vencimiento anticipado, y hasta que se celebre la subasta. Es una segunda oportunidad procesal poco conocida y con plazo.

¿Y si pierdo la casa y aún debo dinero?

Es el escenario que más angustia genera y también el peor entendido. En España la responsabilidad del deudor es universal: si la subasta no cubre el préstamo, la deuda sobrante sigue viva y el banco puede seguir reclamando.
Para esa situación existe una salida específica: la Ley de Segunda Oportunidad. Permite cancelar el remanente de deuda cuando el deudor es insolvente y ha actuado de buena fe. Es la diferencia entre arrastrar una deuda dos décadas y empezar de cero.

Qué hacer esta misma semana

1. Reúne la escritura del préstamo. Sin ella no se puede valorar nada. Ahí están las cláusulas que pueden cambiar el resultado.
2. Pide a la entidad el cuadro de amortización y el saldo actualizado. Necesitas saber cuánto debes de verdad, con intereses y comisiones incluidos.
3. Comprueba si encajas en el umbral de exclusión. Si hay menores, discapacidad o dependencia en la unidad familiar, los límites son más amplios de lo que la gente cree.
4. Habla con el banco por escrito. Las llamadas no dejan rastro. Una solicitud registrada de reestructuración sí.
5. No firmes ninguna refinanciación sin revisarla. Es el momento en el que más condiciones nuevas se cuelan.

Cuanto antes, más opciones

El Portal del Cliente Bancario del Banco de España publica información general sobre estas medidas, pero no valora tu caso ni negocia por ti. Para eso hace falta asesoramiento legal sobre tus números concretos.
En García Rius Legal trabajamos con clientes de Manresa y de toda la comarca del Bages en impagos hipotecarios, negociación con entidades y defensa frente a ejecuciones. La diferencia entre un caso con salidas y un caso sin ellas casi siempre es el momento en que se pide asesoramiento.
Si vas justo con las cuotas o ya te ha llegado una reclamación, habla con un abogado de deudas en Manresa antes de que el préstamo venza de forma anticipada.

Preguntas frecuentes

¿Qué hace el banco si no pagas la hipoteca?

Primero reclama por vía interna, con llamadas y cartas, y aplica intereses de demora. Si el impago se prolonga, declara el vencimiento anticipado del préstamo y presenta demanda de ejecución hipotecaria.

¿Cuánto tiempo puedes estar sin pagar la hipoteca?

No hay un plazo de gracia, pero sí umbrales legales. En la primera mitad de la vida del préstamo, el banco necesita 12 cuotas impagadas o que lo impagado alcance el 3 % del capital concedido. En la segunda mitad, 15 cuotas o el 7 % del capital. Además debe requerirte por escrito y darte al menos un mes para ponerte al día.

¿Cuándo te pueden ejecutar la hipoteca?

Cuando se ha producido el vencimiento anticipado por impago y la entidad presenta la demanda. Antes de eso la vía judicial no está abierta.

¿Cómo funciona la dación en pago?

Entregas la vivienda a la entidad y esta cancela la deuda hipotecaria. Fuera del Código de Buenas Prácticas el banco no está obligado a aceptarla, y hay que pactar por escrito que la deuda queda extinguida en su totalidad.

¿Cómo tributa la dación en pago?

Puede generar ganancia patrimonial en el IRPF y afectar a la plusvalía municipal. Existen supuestos de exención para la dación de la vivienda habitual, pero no se aplican de forma automática.

¿Puedo parar la subasta si consigo el dinero?

Sí. Tratándose de vivienda habitual, el deudor puede liberar el bien consignando lo adeudado por cuotas vencidas e intereses hasta que se celebre la subasta, aunque ya se hubiera declarado el vencimiento anticipado.

¿Qué pasa si la subasta no cubre toda la deuda?

La deuda sobrante sigue viva, porque el deudor responde con todo su patrimonio. La vía para cancelarla es la segunda oportunidad, si se cumplen sus requisitos.

¿Pierdo la vivienda habitual si me acojo al Código de Buenas Prácticas?

No necesariamente. Las dos primeras medidas, reestructuración y quita, están pensadas justo para conservarla. La dación en pago es el último escalón, y puede ir acompañada de un alquiler social sobre la misma vivienda.
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