Arras penitenciales vs confirmatorias: diferencias

Decidir si se firman arras confirmatorias o penitenciales es una de las cuestiones más relevantes de la fase precontractual en las compraventas inmobiliarias, y también una de las que más confusión genera. La distinción no es solo terminológica: implica consecuencias jurídicas radicalmente distintas en caso de que una de las partes no llegue a otorgar la escritura. Confundirlas puede traducirse en perder la cantidad entregada o, peor aún, verse obligado a comprar un inmueble que ya no se desea.

El régimen jurídico de las arras se ha construido históricamente sobre tres preceptos del Código Civil —los artículos 1124, 1452 y 1454— y sobre una jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo que, ante la frecuente ambigüedad de las cláusulas firmadas por las partes, ha establecido criterios claros de interpretación. Conocer estos criterios antes de firmar un contrato de arras es imprescindible para no asumir compromisos cuyo alcance se desconoce.

Si en tu contrato dice «arras penitenciales» o cita el artículo 1454 del Código Civil, puedes desistir perdiendo o devolviendo la señal duplicada (vendedor). Si solo dice «arras», «señal» o «paga y señal» sin más mención, se presumen confirmatorias y obligan a cumplir el contrato. La diferencia se decide por la literalidad del pacto y, según el Tribunal Supremo, las penitenciales nunca se presumen (STS 583/2010, de 23 de septiembre).

Qué son las arras y para qué sirven

Las arras son una cantidad de dinero que una de las partes entrega a la otra como señal o garantía de la celebración futura de un contrato definitivo, habitualmente una compraventa de inmueble. Para entender a fondo cómo funciona la señal en una compraventa, debes saber que su función económica es triple:

• Reservar el bien: el vendedor se compromete a no enajenarlo a un tercero durante el plazo pactado.
• Asegurar el cumplimiento: ambas partes refuerzan su compromiso de celebrar el contrato de compraventa mediante el depósito de una cantidad vinculada a la operación.
• Anticipar parte del precio: la cantidad entregada en concepto de arras se imputa habitualmente al precio final cuando la compraventa se consuma.

Aunque la palabra «arras» es única, el Código Civil distingue tres modalidades con efectos jurídicos completamente distintos. La modalidad concreta no se determina por el nombre que las partes hayan utilizado, sino por la voluntad real reflejada en el clausulado, interpretada conforme a los criterios del artículo 1281 y siguientes del Código Civil.

Tipos de arras reconocidos en derecho español

La jurisprudencia y la doctrina identifican tres clases de arras (arras confirmatorias, penales y penitenciales), cada una con una finalidad y un régimen jurídico propios:

1. Arras confirmatorias

Son las arras por defecto en derecho español. Operan como una simple señal que confirma la existencia del contrato y se imputa al precio total. Su entrega no concede a ninguna de las partes la facultad de desistir: el contrato es vinculante desde el momento de la firma. El régimen está en el artículo 1452 del Código Civil, que las equipara a un cumplimiento parcial del contrato principal.

2. Arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales está regulado en el artículo 1454 del Código Civil. Son aquellas arras que, por pacto expreso, permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato de compraventa. Si quien desiste es el comprador, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor, debe devolverlas duplicadas, es decir, entregar el doble de la cantidad recibida.

3. Arras penales

Funcionan como una cláusula penal (artículos 1152 y siguientes CC) destinada a asegurar el cumplimiento del contrato sin permitir el desistimiento. Si la parte incumplidora es el comprador, pierde las arras; si es el vendedor, las devuelve duplicadas. A diferencia de las penitenciales, no autorizan a desistir libremente: solo se aplican cuando hay incumplimiento imputable de la otra parte. La jurisprudencia las trata como un híbrido entre las confirmatorias y las penitenciales.

Arras penitenciales: régimen del artículo 1454 CC

El artículo 1454 del Código Civil establece literalmente: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

De este precepto derivan tres consecuencias prácticas fundamentales:

1. Facultad de desistimiento bilateral: tanto comprador como vendedor pueden romper el contrato sin necesidad de alegar incumplimiento de la otra parte ni justa causa. Es una facultad libre.
2. Coste tasado del desistimiento: para el comprador, la pérdida de la cantidad entregada; para el vendedor, la devolución de esa misma cantidad multiplicada por dos.
3. Imposibilidad de exigir el cumplimiento forzoso: la parte que no quiere desistir no puede obligar a la otra a otorgar escritura. Solo puede exigir el coste del desistimiento.

El Tribunal Supremo ha reiterado en sentencias como la STS 24 de marzo de 2009, la STS 14 de abril de 2014 o la STS 10 de febrero de 2014 que las arras penitenciales tienen carácter excepcional y restrictivo: no se presumen, sino que deben pactarse de forma expresa e inequívoca. En caso de duda, el contrato se interpretará como arras confirmatorias.

Arras confirmatorias: presunción del Tribunal Supremo

La doctrina del Tribunal Supremo es clara: cuando un contrato de compraventa habla de arras, señal o paga y señal sin precisar la modalidad, la presunción legal es que se trata de arras confirmatorias. Lo afirman, entre otras, las sentencias del Pleno de la Sala Primera de 24 de marzo de 2009 y la STS 7 de octubre de 2014.

Las consecuencias de esta presunción son determinantes:

• El contrato es plenamente vinculante: ninguna parte puede desistir libremente. Si una de ellas no quiere otorgar escritura, está incumpliendo el contrato.
• La parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso o instar la resolución del contrato por incumplimiento (art. 1124 CC) y reclamar daños y perjuicios.
• La cantidad entregada se imputa al precio si el contrato se consuma; si se incumple, el destino de las arras depende de la pretensión que ejercite la parte cumplidora.

Esta presunción ha provocado abundante litigiosidad: muchos compradores que pensaban firmar arras penitenciales descubren, ante el desistimiento, que el vendedor exige el cumplimiento forzoso o reclama una indemnización superior al importe entregado.

Arras confirmatorias o penitenciales: tabla comparativa de diferencias clave

Cómo identificar el tipo de arras en tu contrato

La calificación correcta del tipo de arras pactadas exige analizar el clausulado en su conjunto. Algunos indicios de arras penitenciales:

• Mención expresa al artículo 1454 del Código Civil.
• Cláusulas tipo: «podrá desistirse libremente», «faculta a cualquiera de las partes a apartarse del contrato», «arras penitenciales».
• Previsión de que el comprador pierda la cantidad entregada o el vendedor la devuelva duplicada como única consecuencia, sin más reclamaciones.
• Inexistencia de plazo de cumplimiento forzoso o de cláusulas que obliguen a otorgar escritura.

Por el contrario, son indicios de arras confirmatorias:

• Empleo de los términos «señal», «paga y señal», «entrega a cuenta del precio» sin más calificación.
• Estipulación de un plazo cierto para otorgar escritura con consecuencias propias del incumplimiento (resolución, daños y perjuicios, indemnización).
• Cláusulas que recogen la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso de la otra parte.
• Remisión genérica al «Código Civil» sin precisar el artículo 1454.

Cuando el contrato es ambiguo, el juez aplicará la interpretación restrictiva del artículo 1454 y presumirá arras confirmatorias. El precio de esta ambigüedad se paga, en muchos casos, en sede judicial.

Contenido obligatorio del contrato de arras

La ley no impone una forma concreta para el contrato de arras: puede formalizarse en documento privado entre las partes, aunque otorgarlo como escritura pública ante notario aporta mayores garantías y seguridad jurídica. Lo que sí resulta imprescindible es que el documento recoja con precisión los siguientes extremos.

• Identificación de las partes: nombre y apellidos, DNI, domicilio y capacidad para contratar de comprador y vendedor.
• Descripción del inmueble: datos registrales, superficie, referencia catastral y, muy especialmente, las cargas y gravámenes que le afecten.
• Precio final de la compraventa y forma de pago: con indicación del importe entregado en concepto de arras y de la cantidad pendiente.
• Reparto de gastos: notaría, registro, plusvalía municipal e impuestos, con atribución expresa a cada parte.
• Tipo de arras que se pactan: es el punto crítico: si no se especifica que son penitenciales, se entenderán confirmatorias.
• Importe de las arras: suele calcularse como un porcentaje del precio final, habitualmente en torno al diez por ciento, con oscilaciones entre el cinco y el quince.
• Plazo máximo para otorgar la escritura pública: en la práctica no acostumbra a superar los seis meses.
• Consecuencias del desistimiento o del incumplimiento, redactadas de forma inequívoca.
• Fecha y firma de ambos contratantes.

El plazo pactado puede prorrogarse si ambas partes lo acuerdan, por ejemplo cuando el comprador necesita más tiempo para obtener la financiación. La prórroga debe documentarse mediante anexo firmado al contrato principal, nunca de palabra.

Las arras penitenciales en el Código Civil de Cataluña

El régimen expuesto hasta aquí corresponde al Código Civil español. En Cataluña la situación es distinta: el derecho civil catalán regula las arras penitenciales como figura propia, con un régimen específico que el Código Civil estatal no contempla.

Las particularidades más relevantes son estas:

• Plazo máximo de seis meses: el pacto de arras penitenciales queda sujeto a ese límite temporal.
• Depósito ante notario: las arras pueden depositarse en poder del notario, que las custodia mientras no se celebre la compraventa y las entrega a quien corresponda si se produce el desistimiento.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: cuando concurren el plazo máximo pactado y el depósito notarial, el pacto de arras es inscribible, lo que otorga al comprador una protección de la que carece en el régimen común.
• Afección del inmueble: la finca inscrita queda afecta a la devolución de las arras. Esa afección se extingue transcurridos sesenta días desde la terminación del plazo pactado, salvo que el comprador lo solicite antes, y también cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita de forma fehaciente.

La consecuencia práctica es importante: un comprador que firma arras penitenciales sobre un inmueble situado en Cataluña puede blindar su posición inscribiendo el pacto, mientras que en el régimen común su única garantía frente a una doble venta es la reclamación posterior de daños. Antes de firmar conviene verificar qué legislación resulta aplicable, porque de ello depende el abanico de instrumentos disponibles. Nuestros abogados de derecho inmobiliario en Manresa revisan este extremo en cada operación.

Consecuencias prácticas del incumplimiento

El régimen aplicable cambia radicalmente según el tipo de arras pactadas y según quién sea la parte que decide no continuar. Si quieres saber al detalle qué pasa si una parte incumple el contrato de arras, a continuación se sistematizan los escenarios más frecuentes.

Escenario 1: comprador que no quiere firmar la escritura

• Arras confirmatorias: incumple el contrato. El vendedor puede acudir al artículo 1124 CC y optar entre exigir el cumplimiento forzoso (que el comprador otorgue escritura y pague el resto del precio) o resolver el contrato con indemnización por daños y perjuicios. La indemnización puede ser superior al importe de las arras.
• Arras penitenciales: el comprador desiste libremente y pierde la cantidad entregada. El vendedor no puede exigir nada más.
• Arras penales: el comprador pierde las arras como pena por su incumplimiento, sin que el vendedor pueda reclamar daños adicionales salvo pacto expreso.

Escenario 2: vendedor que no quiere otorgar escritura

• Arras confirmatorias: incumple. El comprador puede exigir judicialmente el otorgamiento de la escritura pública (cumplimiento forzoso, art. 708 LEC permite la suplencia judicial de la firma) o resolver el contrato con devolución de lo entregado más indemnización.
• Arras penitenciales: el vendedor desiste y debe devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras. El comprador no puede obligarle a vender.
• Arras penales: el vendedor devuelve duplicada como pena por su incumplimiento.

Escenario 3: imposibilidad sobrevenida

Si la operación no puede consumarse por causa ajena a las partes (por ejemplo, denegación de un préstamo hipotecario condicionante o defectos jurídicos sobrevenidos del inmueble), la calificación cambia: ya no es desistimiento ni incumplimiento, sino frustración del contrato, con efectos restitutorios sin penalización. La jurisprudencia ha admitido esta figura en supuestos como la denegación bancaria del préstamo cuando el contrato condicionaba la compraventa a su concesión.

Reclamación del incumplimiento del contrato de arras

Identificado el incumplimiento y determinado el régimen aplicable, la vía de reclamación sigue un orden que conviene respetar.

1. Requerimiento extrajudicial fehaciente: el primer paso es dirigir a la otra parte un requerimiento por un medio que deje constancia, habitualmente burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En él se acredita el incumplimiento, se recuerdan las consecuencias pactadas y se concede un plazo para cumplir o para devolver la cantidad que corresponda.
2. Intento de negociación previa: la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige acreditar un intento de resolución extrajudicial antes de interponer demanda en la mayoría de asuntos civiles. Omitir este trámite puede provocar la inadmisión de la demanda, de modo que conviene documentarlo desde el inicio.
3. Reclamación judicial: agotada la vía previa sin resultado, se interpone la demanda con la pretensión que corresponda según el tipo de arras: cumplimiento forzoso, resolución con indemnización por daños y perjuicios, o reclamación de la cantidad entregada o del doble de esta.

La correcta redacción del requerimiento inicial condiciona el resultado del procedimiento posterior, porque fija la fecha del incumplimiento, delimita la pretensión y sirve para acreditar la buena fe de quien reclama.

Tributación de las arras en el IRPF

El tratamiento fiscal de las arras depende de si la compraventa llega a consumarse.

Si la operación se completa, la cantidad entregada en concepto de arras se imputa al precio final y tributa exactamente igual que el resto del importe de la venta. No genera un hecho imponible autónomo.

Si una de las partes desiste, el importe recibe un tratamiento diferenciado en el IRPF:

• Desiste el comprador: pierde la cantidad entregada, que debe reflejar como pérdida patrimonial en su declaración. El vendedor, que la retiene, tributa por ella como ganancia patrimonial.
• Desiste el vendedor: debe entregar al comprador el doble de la cantidad recibida. Su pérdida patrimonial se limita al importe de las arras, y así ha de constar en su declaración. El comprador experimenta una ganancia patrimonial por ese mismo importe y tributa en consecuencia.

Este esquema es el criterio general. La calificación concreta puede variar según las circunstancias de cada operación y la naturaleza de las partes, por lo que conviene contrastarla antes de presentar la declaración del ejercicio en que se produzca el desistimiento.

Contratos que solo mencionan «arras» sin especificar el tipo

El Tribunal Supremo, en sentencia 583/2010 (Sala 1ª), fijó que las arras penitenciales no se presumen nunca. Si el contrato de señal o reserva no menciona expresamente el artículo 1454 CC, la facultad de desistimiento, ni emplea términos como «penitenciales», «de desistimiento» o equivalentes, se tratan como confirmatorias, con dos consecuencias:

• El comprador no puede echarse atrás sin incumplir.
• El vendedor tampoco puede deshacer la operación devolviendo la señal duplicada.

Si te encuentras en esta situación, la solución pasa por reclamar el cumplimiento forzoso (art. 1124 CC) o negociar la resolución por mutuo acuerdo antes de elevar a escritura.

Preguntas frecuentes

¿Si firmé un «contrato de arras» sin más, puedo desistir libremente?

No. La doctrina del Tribunal Supremo presume que las arras son confirmatorias salvo pacto expreso e inequívoco en contrario. Desistir sin causa supone incumplir el contrato y la otra parte podrá exigir el cumplimiento forzoso o reclamar daños y perjuicios que pueden superar la cantidad entregada como señal.

¿Es lo mismo «arras» que «señal» o «paga y señal»?

En el lenguaje contractual habitual, sí. Todas estas expresiones se refieren a una entrega anticipada que opera, salvo pacto expreso de penitencialidad, como arras confirmatorias. Lo determinante no es el término empleado, sino la voluntad reflejada en el clausulado y la regulación legal aplicable.

¿Qué me conviene firmar, arras confirmatorias o penitenciales?

Depende de la posición de cada parte y del grado de certeza sobre la operación. Al comprador que todavía no tiene concedida la financiación le interesan las arras penitenciales, porque le permiten desistir con un coste tasado y conocido de antemano. Al vendedor que quiere asegurar la venta y no admitir marcha atrás le convienen las confirmatorias, que le habilitan para exigir el cumplimiento forzoso. La elección entre arras confirmatorias o penitenciales debe adoptarse antes de firmar y reflejarse de forma expresa en el contrato, porque el silencio se interpreta siempre a favor de las confirmatorias.

¿Cuánto dura un contrato de arras y se puede prorrogar el plazo?

La ley no fija una duración obligatoria. En la práctica el plazo máximo para otorgar la escritura pública no suele superar los seis meses, aunque las partes pueden pactar otro distinto. Sí es posible prorrogarlo cuando ambas lo acuerdan, por ejemplo si el comprador necesita más tiempo para obtener la hipoteca. La prórroga debe documentarse por escrito mediante anexo firmado al contrato original, ya que un acuerdo verbal resulta muy difícil de acreditar si después surge la discrepancia.

¿Se aplica el mismo régimen si el inmueble está en Cataluña?

No. El derecho civil catalán regula las arras penitenciales de forma específica, con un plazo máximo de seis meses y la posibilidad de depositarlas ante notario e inscribir el pacto en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción deja la finca afecta a la devolución de las arras y ofrece al comprador una protección que el régimen del Código Civil español no contempla. Antes de firmar conviene determinar qué legislación resulta aplicable, porque de ello dependen tanto las garantías disponibles como los plazos.

¿Puede el contrato de arras condicionarse a la concesión de un préstamo hipotecario?

Sí, y es una práctica recomendable. La cláusula debe redactarse de forma clara: si la financiación no se concede en un plazo determinado por causa no imputable al comprador, el contrato queda sin efecto y el vendedor debe devolver íntegramente la cantidad recibida. Sin esta condición expresa, la denegación bancaria no exime automáticamente al comprador de su obligación.

¿Qué cantidad suele entregarse como arras?

La ley no fija un importe concreto. La práctica de mercado la sitúa habitualmente entre el cinco y el diez por ciento del precio total, aunque las partes son libres de pactar otra proporción. Lo importante no es la cantidad, sino la calificación jurídica de las arras y las consecuencias previstas en el contrato.

¿Las arras se pueden recuperar si la otra parte oculta cargas del inmueble?

Sí. La existencia de cargas no comunicadas (hipotecas, embargos, afecciones urbanísticas, derechos de tanteo) puede dar lugar a la resolución del contrato por dolo o por error en el consentimiento, con devolución íntegra de las arras y, en su caso, indemnización por daños. Es imprescindible solicitar nota simple registral antes de firmar y verificar el estado urbanístico del inmueble.

¿Qué pasa si firmamos arras y antes de la escritura aparece otro comprador con mejor oferta?

Si las arras son penitenciales, el vendedor puede desistir devolviendo la cantidad recibida duplicada. Si son confirmatorias, el vendedor está obligado a vender al primer comprador y, si vende a un tercero, comete un incumplimiento que puede dar lugar a la resolución del contrato con indemnización superior a la simple devolución duplicada.

Conclusión

La diferencia entre arras confirmatorias o penitenciales no es una sutileza académica: determina si el contrato es vinculante o si admite desistimiento, y el coste económico que asume cada parte si decide no continuar. La regla práctica más relevante es que el silencio del contrato se interpreta a favor de las arras confirmatorias: para que sean penitenciales hay que pactarlo expresamente, con remisión clara al artículo 1454 del Código Civil y con cláusulas inequívocas sobre la facultad de desistimiento.

Antes de firmar cualquier contrato de señal en una compraventa inmobiliaria es recomendable contar con asesoramiento jurídico especializado. Una revisión profesional del contrato de arras permite anticipar los escenarios posibles, redactar las cláusulas de forma técnicamente precisa y prevenir litigios futuros. Nuestros abogados especialistas en contratos en Manresa y Moià analizan cada operación para garantizar que el régimen pactado se ajusta a la voluntad real de las partes.